至今，人們?nèi)匀浑y以忘記2011年那場(chǎng)因“史上最嚴(yán)厲調(diào)控”而到來(lái)的資金寒冬，很多中小型房地產(chǎn)企業(yè)由于資金鏈斷裂，紛紛折戟沉沙。
相對(duì)于其他行業(yè)，地產(chǎn)業(yè)最能體現(xiàn)“現(xiàn)金為王”這一金科玉律，它不僅資金高度密集，而且“血液”循環(huán)周期長(zhǎng)、需求量大。因此，生抑或死，需要仰仗預(yù)算是否精準(zhǔn)、現(xiàn)金流是否充沛。
全面預(yù)算管理的價(jià)值何在?讓我們假定一個(gè)場(chǎng)景：當(dāng)企業(yè)面臨現(xiàn)金流短缺、工程延期、銷(xiāo)售不理想、宏觀調(diào)控、利率調(diào)整等問(wèn)題，它們將會(huì)對(duì)公司未來(lái)短期、中長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生什么樣的影響?公司需要在什么樣的時(shí)機(jī)籌措資金?需要在什么時(shí)候調(diào)整戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)等。
如果企業(yè)能通過(guò)預(yù)算做好上述各種情景分析，使企業(yè)的資金成本能夠保持在一個(gè)合理的水平，保證企業(yè)在變動(dòng)的環(huán)境下也能夠?qū)崿F(xiàn)既定戰(zhàn)略，誰(shuí)又能說(shuō)這樣的預(yù)算沒(méi)有價(jià)值呢?
意識(shí)到預(yù)算的價(jià)值之后，接下來(lái)的任務(wù)就是認(rèn)清地產(chǎn)業(yè)的預(yù)算特征。
由于房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目周期長(zhǎng)、資金投入大，相應(yīng)的，其全面預(yù)算管理也有著獨(dú)特的需求。
類(lèi)似于蓋房子的過(guò)程，房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理也需關(guān)注三大步驟：打地基——做主體——精裝修。
毫無(wú)疑問(wèn)，現(xiàn)金流管理是房地產(chǎn)企業(yè)的“地基”。房子是否牢固、房地產(chǎn)企業(yè)能否長(zhǎng)久，完全取決于“地基”打得牢不牢。
以“高利潤(rùn)、高負(fù)債、高風(fēng)險(xiǎn)”這“三最”著稱(chēng)的房地產(chǎn)企業(yè)，現(xiàn)金流比會(huì)計(jì)利潤(rùn)更重要，因此，必須時(shí)時(shí)保證現(xiàn)金流的健康順暢。基于此，房地產(chǎn)企業(yè)更樂(lè)于編制現(xiàn)金流預(yù)算，重視程度大過(guò)基于權(quán)責(zé)發(fā)生制基礎(chǔ)的利潤(rùn)表預(yù)算、資產(chǎn)負(fù)債表預(yù)算。
工程項(xiàng)目預(yù)算則是房屋的“主體”架構(gòu)。一般而言，地產(chǎn)公司在開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目時(shí)都會(huì)為此設(shè)置一個(gè)子公司，由該公司對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行核算管理，這就是項(xiàng)目公司。在成本開(kāi)支這一方面，工程項(xiàng)目成本最大、最復(fù)雜、最難控制，如此“三最”，奠定了工程項(xiàng)目預(yù)算的核心地位。
而工程進(jìn)度節(jié)點(diǎn)的確定則是“裝修”，既重要又不重要。
一方面，由于工程項(xiàng)目往往跨年度，與總包方的結(jié)款一般參照形象進(jìn)度來(lái)進(jìn)行，這也是會(huì)計(jì)確認(rèn)開(kāi)發(fā)成本的依據(jù)，這對(duì)企業(yè)的會(huì)計(jì)利潤(rùn)影響很大，因此很重要。
但另一方面，由于這種確定不會(huì)馬上影響現(xiàn)金流，會(huì)計(jì)利潤(rùn)只是個(gè)數(shù)字而已，因此是否確定形象進(jìn)度似乎也并不重要。
上述三個(gè)特點(diǎn)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的全面預(yù)算管理的推行有著重要影響。 |
